Est-il prudent d’acheter un appartement sur plan

Acheter un appartement sur plan parait aujourd’hui un bon compromis avec l’évolution du cours du marché immobilier. Mais qu’en est-il des risques de cet investissement ? Et quelles sont les précautions à prendre ?

Est-il prudent d’acheter un appartement sur plan d’un promoteur qui ne sera prêt que dans deux ans ?

Une transaction immobilière est une opération complexe. Un achat représente toujours un gros investissement. C’est pour cette raison que cela nécessite de nombreuses investigations en amont de la signature d’un contrat.
Il est conseillé de prendre le temps de s’informer correctement avant d’acquérir votre résidence principale ou d’investir dans du locatif.
Il est dans un premier temps nécessaire de procéder aux vérifications quant à l’entrepreneur lui-même. A savoir la nature et l’étendue de ses compétences et de ses qualifications.
Les intervenants sont divers et chacun d’eux a une une responsabilité distincte. De l’architecte à l’ingénieur conseil en passant par le géomètre ou les coordonnateurs, par exemple, chacun joue un rôle qui lui est propre.

Concernant le projet, les investigations quant au lieu, à l’orientation, à l’architecture permettront d’élaborer un diagnostic technique .
Dans un deuxième temps, il est d’usage de procéder aux investigations contractuelles. Il faut souligner qu’il est expressément prévu par la loi que l’entrepreneur ( Kablan) et l’acheteur ne peuvent se faire représenter communément par le même avocat à l’exception de l’inscription du bien au cadastre ( tabou). Auquel cas nous serions dans la situation d’un conflit d’intérêt.

כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל”ז1977- להלן: “כללי הייצוג” קוב

“בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5”.

ממערכת הוראות זו, חורגת הוראת כלל 5 לכללי הייצוג, אשר נושאת את הכותרת “הייצוג מותר ברישום”, וזו לשונה:

“(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד.

D’une certaine manière, cette interdiction va dans le sens de l’acheteur car de manière générale la rédaction du contrat effectué par le représentant du kablan est favorable à ce dernier.
Il y a différents cas de figures concernant le contrat.
Dans un premier cas, le contrat peut être signé avant même l’obtention d’une permission de construire plus communément nommé eter bnia. Cette situation délicate peut être contournée en délimitant une marge de modification et en y incluant une clause permettant de se désengager en cas de non-conformité. Il est de votre droit et de votre ressort de faire une demande des plans descriptifs correspondant au bien en vigueur (Taba).
Dans le deuxième cas, les autorités locales ont donné accord pour les autorisations de construction. Cet accord oblige le promoteur à respecter les plans de constructions avec une marge assez restreinte.
Au sujet des droits et des obligations contractuelles du promoteur et des acheteurs :

Le contrat stipule certaines garanties en faveur du promoteur et du futur acquéreur.
Il est conseillé que le contrat mentionne les pénalités en cas de retard afin de garantir à l’acheteur une sécurité. Une marge de délai est généralement accordée au promoteur dans certains cas. Cependant une fois la période dépassée , une indemnisation prévue par la loi est dû à l’acheteur.

Les engagements pris par les parties peuvent pour une raison ou pour une autre, ne pas être respectés. Heureusement, dans la plupart des cas, la vente se fera conformément aux engagements pris mais il arrive que des difficultés surviennent comme :
. La superficie diffère de celle qui a été annoncée
. Le délai de livraison n’est pas respecté
. L’autorisation pas délivrée par les autorités locales.
C’est pour cela qu’il est conseillé d’examiner soigneusement les clauses des différents documents et de se faire expliquer par un professionnel du droit qualifié, les engagements pris de part et d’autre.