Le droit foncier Israélien actuel trouve sa source dans un contexte historique marqué par les différentes empreintes laissées par les différents occupants de cette terre.
Ce droit est principalement inspiré du droit foncier Ottoman (Tabu) ainsi que des principes sur le droit immobilier Anglais hérité du mandat britannique (Land Registry).
Le système foncier Israélien a été définitivement codifié en 1969 par la Loi 5729 sur la propriété foncière.
Cette loi a innové et a défini de manière uniforme l’enregistrement des biens fonciers et des droits qui y sont attachés.
Les terrains privés sont très rares en Israël. Il faut savoir qu’il a été décidé par les institutions sionistes que tout terrain acheté en Israël pour le peuple Juif serait la propriété exclusive et inaliénable de l’Etat.
Les terres sous le régime de la propriété privée représentent seulement 7% alors que 93% appartiennent à l’Etat, la loi interdisant le transfert de propriété à autrui.
Pour permettre l’exploitation et l’aménagement des terres de l’Etat, ce dernier a « loué » celles-ci aux particuliers suivant un bail qui ne pouvait être que de longue durée nommé »Bail Emphytéotique ».en hebreu » khah`ira ».
La durée du bail a été fixée à 49 ans (il s’agit d’une référence religieuse) et il se renouvelle automatiquement. Ce droit au bail se rapproche assez du droit de propriété.
« Le locataire » paie annuellement une taxe à son « propriétaire » qui est l’Etat. Ce dernier doit en cas de revente être consulté et demande le paiement d’un « droit d’accord ».
« Le locataire » peut choisir de payer par capitalisation en réglant une somme forfaitaire ce qui le fait bénéficier d’un tarif préférentiel, le dispense du paiement annuel et du « droit d’accord ». Il faut savoir qu’il existe des baux de 99 ans et « Pour l’éternité ».
L’organe qui a été chargé des terres appartenant à l’Etat est l’Administration Foncière Israélienne communément appelée « Minhal mekarkee israel ». Les terres ont été étudiées et cartographiées, divisées en sections numérotées puis en parcelles et sous parcelles jusqu’à identifier chacune des différentes unités.
S’il s’agit d’un terrain privé le principe est que ce qui est construit appartient à celui qui possède la terre.
Au regard de cette classification il faut savoir qu’un bien peut avoir plusieurs inscriptions possibles.
Le registre cadastral ou Tabu: issu du droit Ottoman qui est le bureau d’enregistrement des biens immobiliers. C’est là que l’on obtient le descriptif physique et légal du bien (emplacement, surface, servitudes….) .C’est en quelque sorte la carte d’identité du bien. L’accès à ce registre est libre et un extrait peut être demandé par quiconque veut connaître l’état juridique d’un bien immobilier.
Le Minhal: Si le bien n’est pas encore inscrit au Tabu on peut consulter ce bureau où les biens qui sont inscrits ont un dossier.
L’administration a beaucoup de retard concernant l’enregistrement des nouveaux biens dans un marché immobilier qui a explosé ces dernières années et a du prévoir un troisième système d’inscription qui n’a pas le même degré de sécurité que le Tabu ou le Minhal mais qui permet aux transactions immobilières de se faire avec un minimum de risques.
Le Cadastre Privé ou Hevra Meshakemet: Il s’agit d’un enregistrement fait par des sociétés de construction autorisées à qui le Minhal a confié le terrain à construire.
Constructeurs et acheteurs sont contractuellement liés pour que le transfert des droits soit enregistré dès que possible.
L’enregistrement du bien reste primordial dès qu’un contrat de vente est signé, c’est lui qui atteste de l’identité du propriétaire du bien.
Les avocats sont à même d’évaluer la situation juridique du bien.
